(Xây dựng) - Sự bùng nổ nhanh, mạnh các dự án phát hành bất động sản thời gian qua đang biểu thị tín hiệu “đánh đổi” mục tiêu thị trấn bền vững để phát hành. Khác biệt hai chỉ tiêu là dụng cụ điều hành quan trọng mà các đô thị sản xuất trên thế giới đều đã sử dụng chính là mật độ dân số và hệ số dùng đất đang bị chẳng chú ý, thậm chí là bị thích hợp thức hóa để phát triển dự án bất động sản “xen cấy” vào thân thể nội thành bằng mọi giá.
Trái đất quy hoạch thị trấn như thế nào?
Trong quy hoạch đô thị, thế giới có định nghĩa mật độ vật thể (physical density) và được tạo thành 2 loại: Mật độ dân số và mật độ xây đắp. Mật độ dân số là chỉ số giữa số lượng người trên diện tích khu vực cần tính; mật độ xây dựng là chỉ số giữa kết cấu xây đắp trên công ty diện tích.
Về mật độ dân số: Mật độ dân số bao gồm mật độ dân số khu vực và mật độ dân số định cư. Trong đó mật độ dân số khu vực có thể được hiểu là tỷ lệ giữa dân số trên diện tích khu vực. Khu vực được xác định bao gồm cả đất phát triển và đất chưa phát hành. Mật độ dân số khu vực là chỉ tiêu phân bổ dân số trong quy hoạch đất nước. Còn mật độ dân số định cư là tỷ lệ dân số định cư trên quy mô đất ở. Mật độ này được chia khiến cho 2 loại, một là mật độ dân số định cư khăng khăng (net) và mật độ dân số định cư bao gồm khách vãng lai (gross). Dĩ nhiên, không có sự hợp nhất về bí quyết xác định diện tích cho dân cư nhất thiết (net) và quy mô cho dân cư bao gồm khách vãng lai (gross), tỷ lệ này được tính khác nhau giữa các thành phố và các nước.
Quy mô dân cư bao gồm khách vãng lai được tính toán trên cơ sở vật chất sự toàn vẹn khu đất, bao gồm diện tích đất định cư nhất mực và quy mô đất khác như các con phố nội bộ, tiệm tạm hóa, khu vui chơi, trung tâm công cộng dịch vụ khu vực.
Định nghĩa mật độ dân số dùng là số lượng người sử dụng trên quy mô sàn của một tổ chức ở (1 căn hộ), đơn vị ở có thể là một môi trường của chủ chiếm hữu tư hoặc công như nhà ở, văn phòng. Tuy nhiên đơn vị ở phải là quy mô khép kì quái. Mật độ dân số sử dụng khi kiến tạo nhà cửa là một tiêu chí rất quan trọng để dự tính các phục vụ tòa tháp như cấp điện, cấp nước, sưởi ấm, khiến lạnh, các vũ trang phòng cháy chữa cháy…
Về mật độ xây dựng: Một khái niệm quan trọng luôn được đề cập chính là Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất tiếng Anh có thể là (Plot ratio) hoặc (Floor area ratio) là tỷ trọng giữa toàn bộ diện tích sàn trên quy mô lô đất. Quy mô sàn được tính bằng cục bộ quy mô trong khuôn khổ bao quanh tường ngoài công trình, bao gồm độ dày của tường, cầu thang, đường ống phục vụ, cầu thang, môi trường di chuyển.
Quy mô lô đất là quy mô toàn thể lô đất được cấp phép xây đắp, trong gần như mọi trường hợp quy mô này được xác định rõ trong giấy phép quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Trong quy hoạch thị trấn, hệ số dùng đất được sử dụng phổ quát như một chỉ tiêu chuẩn để điều chỉnh quy hoạch dùng đất và giữ vững phát hành. Hệ số sử dụng đất lớn nhất thường được kiểm soát trong quy hoạch tổng thể để yếu tố chỉnh mức độ xây đắp và ngăn đề phòng phát triển quá mức.
Trong kiến tạo xây đắp, hệ số sử dụng đất được dùng phổ biến để trình bày thiết kế và lập ngân sách phát triển vì nó phản chiếu số quy mô sàn xây đắp, vì vậy được dùng để ước lượng nguồn lực quan trọng xây đắp và có thể dự đoán được hưởng nhuận cũng như sự cân bằng tài chính. Ngoài ra đó, định nghĩa Mật độ xây đắp (site coverage) được bộc lộ bằng tỷ trọng giữa diện tích xây đắp trên toàn thể diện tích lô đất, vì thế mật độ xây đắp dùng để đo tỷ lệ quy mô xây dựng. Tương tự tương tự, hệ số dùng đất và mật độ xây dựng là những chỉ tiêu được giữ vững trong đồ án quy hoạch thông thường, quy hoạch cụ thể nhằm chặn lại việc xây dựng quá mức và bảo tồn cây cối, kiến trúc cảnh quan.
Ngoài hệ số dùng đất và mật độ xây đắp còn có các mật độ khác như mật độ dân cư khu vực cũng được thể hiện dưới dạng mật độ xây dựng. Mật độ dân cư và số lượng nhà ở trên mỗi khu đất là chỉ tiêu cần thiết để lập chính sách quy hoạch, chả hạn ở Anh Chính phủ cho phép mật độ cư dân là 30 nhà trên 1ha là mức tối thiểu để phát hành nhà đất mới.
Thực tiễn Việt Nam và những bất cập
Sự bùng nổ nhanh - mạnh về cường độ, rộng về diện tích của các dự án phát hành bất động sản tại các thành phố lớn như Thủ đô, TP.HCM, Đà Nẵng… trong những năm vừa qua đã cho thấy một thực tiễn là có tín hiệu của hiện tượng “đánh đổi” tiêu chí thành phố vững bền để tạo ra. Các dự án được “xen cấy” trên các khu vực quy mô đất cũ, ăn theo cơ sở hiện có của khu vực đặc biệt trong các khu vực quận nội thành vốn đã rơi vào trạng thái đem đến lợi nhuận đáng kể cho các nhà đầu tư nhưng để lại hậu quả quá vận tải, làm thị trấn sản xuất thiếu cân bằng, chất lượng cuộc sống cư dân thành phố có khuynh hướng suy giảm… Nhì tiêu chí là khí cụ quản lý quan trọng mà các đô thị phát hành trên nhân loại đều đã dùng chính là mật độ dân số và hệ số sử dụng đất đang bị không để ý, thậm chí là bị thích hợp thức hóa để tạo ra công trình bất bất động sản “xen cấy” tham gia cơ thể nội đô bằng mọi giá.
Qua phân tách bình chọn sơ bộ tình trạng quy hoạch - điều hành - đầu tư xây dựng của một vài dự án BĐS điển hình tại một vài thành phố và trải nghiệm quốc tế, có thể kiếm được thấy dùng chuỗi hệ thống hai chỉ tiêu mật độ dân số và hệ số dùng đất chính là một trong những dụng cụ có hiệu quả để đánh giá - quản lý kiểm soát cân bằng và bền vững phát hành nhà cửa cao tầng nội thành tại các thành phố vn.
Về mật độ dân số: Trải nghiệm quốc tế đã chỉ ra rằng mật độ dân số là chỉ tiêu khôn xiết quan trọng để kiểm soát phát hành trong khu vực đô thị. Đương nhiên, chỉ tiêu này đang được tính toán hết sức qua quýt. Thuyết minh tổng hợp các đồ án quy hoạch không nói rõ phương pháp tính, hiệ tượng tính, dân số nhất thiết, dân số vãng lai, dân số cho phép, dân số phải khống giễu cợt…
Tại Thủ đô, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính phê thông qua số người dự kiến trong khu vực quy hoạch (32,86ha) là 12.600 người; khu nhà đất hồ Linh Đàm (160,9ha) 25.128 người; Ciputra (300ha cho cả 3 công đoạn) 50.000 người; khu Đặng Xá (33,6ha) 13.000 người; Times City (36,5ha) 12.000 người… Đa phần các dự án trên tính toán quy mô dân số dự án bằng cách lấy tổng quy mô sàn xây đắp chia 40 - 45 người (đối với phổ biến cư) và 70 - 80 người (đối với nhà liền kề hay biệt thự)…
Về mật độ xây đắp: Mật độ xây đắp và hệ số sử dụng đất cũng là những chỉ tiêu rất quan trọng của lĩnh vực Xây đắp trong điều hành quy hoạch thành phố. Dĩ nhiên, trong một thời gian dài các địa phương đã buông lỏng và bỏ qua những luật pháp buộc phải. QCXDVN:01/2008 đã không còn hệ số sử dụng đất và tiêu chí mật độ xây dựng giảm so với QCXDVN:1997. Ngoài ra, trong các quyết định phê duyệt quy hoạch của chính quyền địa phương chỉ diễn giải mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất bình thường toàn khu mà không nói rõ hay giảng nghĩa về những lô đất có mật độ xây dựng hay hệ số dùng đất vượt quá quy chuẩn chuẩn y. Đây chính là một trong những nguyên cớ dẫn tới sự chất chuyển vận thị trấn hay liên lạc chật hẹp và thiếu bãi đỗ xe trong các khu thị trấn bây giờ.
Xem tại: bơm công nghiệp giá rẻ
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét