(Xây dựng) – Xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp thức giấc, trao quyền đánh giá, chuyển nhượng dự án cho cơ quan quản lý cấp địa phương (TP.HCM), công ty… là những giải pháp mà Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đưa ra nhằm tháo dỡ gỡ 5 “điểm nghẽn” cốt yếu của hoạt động mua bán BĐS (bất động sản).
Cụ thể, theo HoREA, các “điểm nghẽn” được xác định gồm: giải phóng mặt bằng (GPMB), tiền sử dụng đất, giấy tờ hành chính, chính sách nguồn đầu tư và chính sách chuyển nhượng công trình bất động sản (DA bất động sản).
Xác định rõ thẩm quyền UBND cấp tỉnh
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điểm nghẽn GPMB dẫn đến trạng thái công trình “da beo”, chẳng thể triển khai, chôn vốn của DN trong thời điểm dài. Hiện, TP.HCM có tới 500 DA kết thúc khai triển, trong đó phổ biến DA bất động sản vướng khâu GPMB. Việc khai triển GPMB phục vụ cho các DA xây dựng khu đô thị mới, DA chỉnh trang thành phố rất gian nan, người có đất thường lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống quy định để khiếu kiện kéo dài gây mất tất cả thời điểm, công tích của tập đoàn Nhà nước và chủ đầu tư (NĐT).
Phổ biến DA bất động sản tại TP.HCM đã dứt khai triển nhưng rất không dễ dàng bán vì tính pháp lý rắc rối. (Ảnh minh họa)
Để dỡ gỡ điểm nghẽn này, cần sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh giấc khi phê ưng chuẩn đề án quy hoạch tạo ra các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực cư dân tự chỉnh trang, hoặc chấp thuận chủ trương đầu cơ các DA thích hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang thị trấn.
"Công ty tạo ra quỹ đất" của các tỉnh, đô thị thực hiện thu hồi đất, GPMB, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu DA có sử dụng đất để chọn lựa NĐT bảo đảm minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện và tăng nguồn thu nhập ngân sách Nhà nước.
Điểm nghẽn tiền sử dụng đất đang là “gánh nặng” của DN và người tiêu dùng lại là người “gánh chịu” khi sắm nhà, là “ẩn số” mà NĐT không thể tiên đoán trước khi quyết định đầu tư và là không gian phát hành hình thức “xin – cho”.
Theo HoREA, để thị trường bất động sản điều hành thực sự theo hình thức thị trường cần thay đổi quan niệm về tiền sử dụng đất, coi đây là một sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất mực (khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất như đề xuất của UBND TP.HCM). Cách khiến này nhằm hạn dè bỉu việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu nhập vững bền, lâu dài cho Nhà nước.
Tuy nhiên, đòi hỏi đổi mới ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện thời cần có thời gian để tạo sự đồng thuận. Một số giải pháp trước mắt HoREA đưa ra như: Cho phép DN được tham gia và được quyền nêu quan điểm tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất đô thị khi giám định giá đất DA của đơn vị bản thân mình, cuộc họp của Sở Nguồn vốn khi xem xét chi phí GPMB được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Ngoài ra đó, cần huỷ bỏ hình thức đấu thầu phổ biến qua mạng internet để chọn doanh nghiệp chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, thay thế bằng chế độ đấu thầu rộng rãi để lựa chọn công ty giải đáp xác định giá đất có năng lực, có phương thức xác định giá đất tiết kiệm.
Trao quyền giám định, chuyển nhượng
Điểm nghẽn giấy má hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong giai đoạn phê phê duyệt, chấp hành DA đầu cơ có dùng đất, tiêu biểu là khâu thẩm định kiến tạo cơ sở vật chất, thiết kế khoa học xây đắp các tòa tháp cấp 1 (trong khoảng trên 20 tầng).
HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5, Yếu tố 78 Luật Xây dựng theo hướng ủy quyền Sở Xây dựng đánh giá thiết kế cơ sở, thiết kế khoa học xây cất các nhà cửa cấp 1 và các DA nhà đất có tổng quy mô sàn xây đắp trên 20.000m2. song song cần thống nhất thủ tục này vào trật tự, thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Về lâu dài, nên để cho các tổ chức giải đáp có giấy phép hành nghề chấp hành việc thẩm định thiết kế này và chịu nghĩa vụ trước luật pháp.
Kiến nghị Bộ Xây đắp, UBND TP.HCM, Sở Xây đắp cho phép CĐT DA được triển khai xây dựng trước phần móng và hầm công trình sau khi đã được đánh giá thiết kế cơ sở, thiết kế công nghệ để giảm bớt thời gian chờ đợi cấp GPXD cục bộ tòa tháp.
Buộc phải miễn thủ tục xin cấp GPXD công trình trong DA đã có quy hoạch cụ thể 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được thông qua, giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư DA xây đắp nhà ở có tổng mức đầu cơ dưới 5.000 tỷ đồng.
Chế độ tín dụng chưa thích hợp, chưa tạo được vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Trong lúc thuộc tính hoạt động của hoạt động mua bán BĐS là trung hạn, dài hạn thì lãi suất cho mượn vẫn còn cao, thiếu vốn đầu tư nguồn đầu tư cho NƠXH. HoREA kiến nghị Nhà băng Nhà nước chuẩn y các trường hợp kiếm được nhà trong khoảng ngày 01/01/2017 trở đi được tiếp tục giải ngân tới hết hợp đồng, do số lượng này không phổ thông, mà nếu phải mượn thương nghiệp thì đối tượng này rất gian truân.
Bộ Nguồn vốn, Bộ KH&ĐT, Bộ Xây đắp sớm trình Chính phủ phương án sắp xếp nguồn tái cấp vốn từ Ngân sách để chấp hành chế độ NƠXH. Ngân hàng Nhà nước có chế độ để tính lãi suất cho mượn hằng năm trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền.
Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP đã cho phép kiến tạo quỹ đầu tư BĐS nhưng cho đến nay chỉ có độc nhất vô nhị Quỹ đầu cơ BĐS của Techcombank hoạt động, Quỹ tín thác BĐS (quỹ REIT) và hoạt động mua bán chứng khoán phái sinh vẫn chưa được xuất hiện để tạo vốn cho thị trường bất động sản.
Chuyển nhượng công trình bất động sản là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS khi chỉ riêng TP.HCM đã có 500 DA hoàn thành khai triển, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, nhưng vẫn chưa có biện pháp có lí và hiệu quả để xử lý triệt để. Vì vậy, HoREA đề xuất cho phép DN được quyền chuyển nhượng toàn cục hoặc một phần DA kể trong khoảng thời gian sau khi đã xong xuôi GPMB, tạo quỹ đất sạch của DA. Bởi, việc chuyển nhượng DA là hoạt động giữa các NĐT với nhau, chưa phải là bán nhà đất cho người dùng nhà nên cần coi chuyển nhượng DA, chuyển nhượng một phần DA là hoạt động chung trong công đoạn đầu cơ buôn bán bất động sản. Như vậy, ví như bên chuyển nhượng DA chưa hoàn tất các giấy tờ đầu tư, xây đắp thì bên nhận chuyển nhượng DA sẽ tiếp tục thực hiện hoàn thành các công tác này.
Xem nhiều hơn: máy bơm công nghiệp
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét